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Übersicht Rechtsverhältnisse an Gebäuden

 

Nutzungsüberlassung

 

Verkauf

Erbbaurecht (=eigentumsähnliches Recht)

 

Eigentümerpflichten

(Unterhaltung, Pflege, Verkehrssicherung, Haftung, Abgaben etc.)

  • Übertragung nur schuldrechtlich möglich
  • Kirchengemeinde bleibt grundsätzlich in der Pflicht
  • Pflichten schwer einforderbar und überwachbar und teilweise rechtlich umstritten (Dach und Fach)
  • Zustimmungsvorbehalt bzgl. baulicher Maßnahmen regeln (nur schuldrechtlich)
  • Unterschiedlich ausgeprägtes Pflichtbewusstsein (Streitigkeiten über Qualität von Pflege und Instandhaltungsmaßnahmen)
  • Hohes rechtliches und wirtschaftliches Risiko (Eigentum verpflichtet)
  • Werden mit Verkauf vollständig und unwiderruflich übertragen
  • Moralische Verpflichtung zur Unterstützung bei wirtschaftlichen Problemen des neuen Eigentümers
  • Werden mit Vergabe vollständig übertragen auf Zeit (teils Gegenstand der dinglichen Absicherung, z. B. Unterhaltung, Abgaben)
  • Kirchengemeinde kann als Eigentümer von Grund und Boden grundsätzlich noch in die Haftung genommen werden (Störerhaftung, wirtschaftliche Aspekte), Ausgleich im Innenverhältnis über Vertragspflichten möglich aber mit Restrisiko verbunden wegen Erfolg
  • Möglichkeit Heimfallanspruch ausüben bei Verletzung von Vertragspflichten (Abwägungsprozess)
  • Dinglich abgesicherter Zustimmungsvorbehalt bei baulichen Änderungen
  • Grundsätzlich auch moralische Verpflichtung zur Unterstützung

 

 

 

 

Zeitraum

  • Befristet (Gastrecht) oder unbefristet möglich

 

  • Endgültige Lösung
  • Auf Zeit (Erbbaurecht = Recht auf Zeit)
  • Verlängerung möglich jederzeit im Einvernehmen
  • Angebot zur Verlängerung zur Vermeidung einer Entschädigung bei Zeitablauf möglich

 

 

 

 

Zweckbestimmung, Verwendung

  • Vertraglich festlegen (ggfs. Hausrecht, Profanierung beachten)
  • Regeln für Untervermietung festlegen

 

  • i. d. R. keine, Kann vertraglich festgelegt werden (ggfs. Profanierung beachten)
  • Wird i. d. R. vertraglich bestimmt, kann aber auch zur freien Verfügungsgewalt übertragen werden (ggfs. Hausrecht, Profanierung beachten)
  • Erbbaurecht kann vermietet, vererbt, verkauft und belastet werden (Zustimmungsvorbehalte können eingeräumt werden)

 

 

 

 

Kirchliche Tendenzklausel

  • rein schuldrechtlich vereinbar
  • kann schuldrechtlich und dinglich vereinbart werden
  • kann schuldrechtlich und dinglich vereinbart werden

 

 

 

 

Kündigung, Aufhebung, Rückübertragung

  • Ordentliche und außerordentliche Kündigung möglich
  • Kündigungsbedingungen frei festlegbar (z. b. Ausschluss ordentliche Kündigung für gewisse Mindestlaufzeit, außerordentliche Kündigung bei Änderung der pastoralen Rahmenbedingungen (Eigenbedarf), Verstoß gegen Bestimmungen etc.
  • Rückabwicklungspflichten (z. B. Um-/Einbauten, Inventar etc.) sind zu überwachen bzw. können Eigentümer letztlich belasten
  • Verwendungsfrage nach Beendigung Vertrag bleibt
  • Ausübung Vorkaufsrecht (sofern eingeräumt) zu Konditionen des Kaufvertrages mit einem Dritten
  • Rückübertragungsrecht für bestimmte Fälle und zu bestimmten Konditionen (sofern eingeräumt)
  • Heimfall, Vorkaufsrecht sind über das Erbbaurecht grundbuchlich gesichert (Abwägungsprozess – Will ich das?)
  • Beendigung bei Zeitablauf
  • vereinbarte Vergütung bei Heimfall als auch Entschädigung bei Zeitablauf ist vom Eigentümer zu zahlen (Grunderwerbsteuer! Verbindlichkeiten!)
  • Alternative zum Heimfall (z. b. bei Zahlungsverzug, Insolvenz oder Zwangsverwaltung) wäre die Zwangsversteigerung, da dann Gebäude und bestehende Verbindlichkeiten nicht übernommen werden müssten
  • Einvernehmliche Aufhebung zu bestimmten Konditionen jederzeit möglich (Grunderwerbsteuer !)
  • Verwendungsfrage nach Beendigung Erbbaurecht bleibt

Gegenleistung

  • Nutzungsentgelt frei verhandelbar (grds. orientiert an ortsüblicher Mieter)
  • je nach Vermögenslage und sonstigen vertraglichen Pflichten (z. B. Unterhaltung etc.) nur bedingt verhandelbar
  • i. d. R. nicht kostendeckend
  • Übernahme Betriebskosten
  • Zahlungsmoral ungewiss
  • Entgelt wird auf die Schlüsselzuweisung angerechnet

 

  • Kaufpreis und Zahlweise frei verhandelbar (Vermögenslage!)
  • Schwierige Verhandlungsbasis
  • Orientierung am Verkehrswert (Boden und Gebäude) oder Pauschale oder symbolischer Preis oder Herstellungskosten minus Abschreibung
  • Nachentschädigungsregelungen, Absicherung von Dienstbarkeiten oder Grundschulden zur Vermeidung von Grundstücksspekulationen.
  • Möglichkeit der Zwangs-versteigerung bei Nichtzahlung
  • Grunderwerbsteuerpflichtig
  • Bodenwerterlös ist sicher und wertbeständig anzulegen, Gebäudewerterlös kann „frei“ verwendet werden.
  • Entschädigung für Gebäude (Verkehrswert, Pauschale, symbolischer Preis – schwierige Verhandlungsbasis)
  • Erbbauzins berechnet sich nach festen Grundsätzen (4% vom Bodenwert)
  • Erbbauzins ist zwangsversteigerungsfest und wertgesichert
  • Erbbauzins dürfte schwer erzielbar sein, ggfs. symbolischer Erbbauzins
  • Nachentschädigungsregelungen, Dienstbarkeiten, Grundschulden absichern
  • Möglichkeit der Zwangsversteigerung bei Nichtzahlung
  • Grunderwerbsteuerpflichtig (bei Vergabe Grundlage Erbbauzins)
  • Zahlungsmoral ungewiss
  • Erbbauzins wird auf die Schlüsselzuweisung angerechnet

 

 

 

 

Rechtsposition der Kirchengemeinde

  • Kirchengemeinde bleibt Eigentümer von Grundstück und Gebäude
  • Weiterhin Verwaltungsaufwand

 

 

  • Eigentumsposition an Grundstück und Gebäude wird aufgegeben mit allen Rechten und Pflichten
  • Kein Verwaltungsaufwand mehr

 

  • Kirchengemeinde bleibt Eigentümerin von Grund und Boden, nicht aber vom Gebäude (erst wieder bei Heimfall, Aufhebung oder bei Zeitablauf)
  • Zustimmungsvorbehalt bei Übertragung und Belastung können dinglich gesichert werden
  • Weitere Zustimmungsvorbehalte können schuldrechtlich vereinbart werden (z. B. bei Vermietung, Belastung in Abt. II)
  • Weiterhin Verwaltungsaufwand

Rechtsposition Nutzer/Erwerber

  • Nur Nutzer/Besitzer, kein Eigentümer
  • Eigentümer an Grundstück und Gebäude
  • Eigentümer vom Gebäude auf Zeit, nicht aber des Grundstücks (bessere Position bei Beantragung von öffentlichen Mitteln)
  • Abhängigkeiten zum Grundstückseigentümer (s.o.)

 

 

 

 

Restrisiko für Kirchengemeinde

  • Groß
  • gering
  • mittel

 

 

 

 

Vertragsverhältnis

  • Nutzungsvertrag (grundsätzliche Vorgaben siehe z. B. KA 2008, Stück 12, Nr. 171)
  • Abstimmung mit EGV
  • Keine Kosten
  • Kaufvertrag (vom Notar vorzubereiten)
  • Einzelheiten abstimmen mit EGV
  • Kosten fallen an (Notar, Grundbuchamt, ggfs. Vermessung, Grunderwerbsteuer)
  • Erbbaurechtsvertrag (Mustervertrag EGV)
  • Einzelheiten abstimmen mit EGV
  • Kosten fallen an (Notar, Grundbuchamt, ggfs. Vermessung, Grunderwerbsteuer)

 

 

 

 

 

 

Die folgenden Schlagworte wurden dem Artikel zugewiesen: Liegenschaft
Ihre Ansprechpartner zum Thema sind: Ansprechpartner/-in Liegenschaften (Erzbischöfliches Generalvikariat)
Dieser Eintrag wurde am 07.03.2019 von Nadine Küpke bearbeitet.

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